Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 4110 / 23.01.2013 (Regierungsblatt 17A), und den Finanzministerbeschluss No. 1180 / 2013 wird die Möglichkeit gegeben, alle geschäftlichen Immobilienmietverträge der Umsatzsteuerregelung unterzuordnen, im Gegensatz zu der vorherigen Anordnung, bei der es diese Besteuerungsmöglichkeit nur für Einkaufszentren und Güterzentren unter bestimmten Bedingungen galt.
Die Unterordnung bei der Umsatzsteuer erfolgt nach Wunsch des Vermieters der Immobilie, die mit der Einreichung eines Wunschantrages beim zuständigen Finanzamt erfolgt.
Die Wahl zur Besteuerung kann einen Teil oder die Immobilie bzw. den Gebäudekomplex im Ganzen betreffen. Mit dem Antrag werden ganz genau die Räumlichkeiten festgelegt, welche die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung betreffen. Es wird betont, dass die Wahl zur Besteuerung auch Mietverträge betrifft, die vor dem 01.01.2013 unterschrieben wurden, sofern ein Antrag zur Versteuerung gestellt wird, der vom Zeitpunkt seiner Einreichung in Gültigkeit tritt.
Das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung haben Immobilienverwerter, die ihre Immobilien an andere Unternehmen zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit vermieten, im Einzelnen für Lieferung von Gütern oder der Erbringung von Dienstleistungen. Immobilienverwerter sind sowohl die Eigentümer einer Immobilie als auch jede Person, die in jeglicher Art das Recht zur Verwaltung hat (z.B. Untervermietung, Nutznießung etc.)
Die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung in diesem Fall gilt von dem Moment an, wo der Antrag eingereicht wurde.
Obwohl die Wahl zur Besteuerung vom Immobilienvermieter bzw. -verwerter getroffen wird, ist es in jedem Fall selbstverständlich, dass über die Auferlegung von USt auf die Miete einer Immobilie und für die Wahl zur Besteuerung, die Zustimmung der Gegenpartei (Mieter) unbedingt erforderlich ist, damit Konflikte vermieden werden, ganz besonders für Verträge, die vor dem Treffen der Wahl zur Besteuerung unterschrieben wurden und offensichtlich an dieser Stelle geändert werden müssen.
Wenn der Eigentümer oder der Verwalter der Immobilie das Recht der Verwertung bzw. Nutzung an eine dritte Person überlässt, haben das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung beide, und das Treffen der Wahl zur Besteuerung des einen ist unabhängig von dem des anderen.
Im Falle von Miteigentum braucht der Antrag der Wahl zur Besteuerung nicht gemeinsam gestellt werden, wenn nicht alle Eigentümer die USt - Unterordnung wünschen. Es kann der Anteil des einen Miteigentümers mit Stempelsteuer, während der Anteil des anderen Miteigentümers, der einen Antrag zur Besteuerung stellt, mit USt belastet werden.
Beispiele:
Für ein besseres Verständniss des oben Erwähnten werden folgende Fälle als Hinweis über das Existieren oder nicht der Wahlmöglichkeit zur Besteuerung erwähnt:
- Unternehmen (A) baut Immobilie auf privatem Grundstück und weil es nicht die direkte Verwertung wünscht, vermietet es das Gebäude mit dem Recht der Untermietung des Ganzen oder eines Teiles davon. Das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung haben beide Geschäftspartner. Es ist selbstverständlich, dass die beiden Geschäftsparteien unabhängig voneinander ihre Wahl zur Besteuerung treffen können, und es ist nicht notwendig, dass dieses Recht von beiden Parteien ausgeübt wird.
- Unternehmen (A) überlässt unentgeltlich eine Immobilie an ein anderes Unternehmen (B), das auf der Basis eines Vertrages das Recht auf Immobilienverwertung hat. Das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung hat nur das Unternehmen (B), weil das Unternehmen (A) keine Steuerhandlung ausübt, um dieses Recht zu haben.
- Natürliche oder juristische Person (Α) vermietet ein Grundstück ihres Besitzes an eine weitere natürliche oder juristische Person (Β), die Person (Β) wird eine Immobilie errichten und durch ein Mietverhältnis verwerten. Die beiden Personen haben das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung, welches die Personen ausüben werden, damit einerseits die (B) die Baukosten und andererseits die (A) die eventuellen weiteren Ausgaben in Bezug auf das Grundstück als abzugsfähig geltend machen kann. Das gleiche gilt bei Konzessionsverträgen zur Überlassung eines Grundstücks gegen Entgelt für die Errichtung eines Gebäudes für Niederlassungszwecke des Unternehmens des Mieters.
- Natürliche Person (Α) und juristische Person (Β) sind gesamthänderisch gebundene Miteigentümer eines gemieteten Grundstücks. Der Antrag auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung muss nicht gemeinsam gestellt werden, sofern nicht beide Personen die Besteuerung mit USt wünschen. Es ist möglich, dass der Anteil der Person (Α) mit Stempelsteuer, während der Anteil der Person (Β), die den Antrag auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung stellt, mit USt belastet wird.
Wie oben erwähnt, wird das Recht auf die Wahlmöglichkeit zur Besteuerung, mit einem diesbezüglichen Antrag ausgeübt, der vom Verwerter bei seinem lokalen zuständigen Finanzamt eingereicht wird. Der Antrag auf die Wahl zur Besteuerung kann zum folgenden Zeitpunkt eingereicht werden: entweder zu jeder Zeit vor Beginn der Immobiliennutzung oder innerhalb von dreißig (30) Tagen nach Beginn der Geschäftsperiode, und zwar ab dem Anfang der Geschäftsperiode, falls die Wahl zur Besteuerung zu einem späteren Zeitpunkt verwirklicht wird als den Beginn der Immobiliennutzung.
Im Fall dass ein Antrag der Wahl zur Besteuerung eingereicht worden ist, dann hat der Steuerpflichtige das Recht auf Input - USt- Abzug, womit (USt) die Konstruktion oder die Wartung bzw. Instandhaltung der Immobilie belastet wurde, wofür die Wahl zur Besteuerung ausgeübt worden ist, sowie jegliches Input - Geschäft in Bezug auf die betroffene Immobilie, gemäß dem USt - Kodex. Dies bedeutet, dass die Baukosten der Immobilie um den Prozentsatz der USt gemindert werden, womit die Einkäufe von Materialien und Dienstleistungen für die Konstruktion der betroffenen Immobilie belastet worden sind.
Für die Geltendmachung der Abzugsrechts ist die folgende Voraussetzung zu erfüllen, und zwar das Vorhandensein einer Rechnung bzw. eines weiteren Nachweisbelegs, der als Rechnung gültig ist, womit die Güterlieferungen und die Erbringung der Dienstleistungen nachgewiesen werden, welche an den Immobilieninhaber adressiert werden, sowie die diesbezügliche Steuerbelastung.
Für die Immobilien, wofür die Wahl zur Besteuerung mit USt getroffen wird, lässt sich die abgezogene USt innerhalb von zehn Jahren regeln ab dem Datum des Nutzungsbeginns der Immobilie, und in Bezug auf den Anteil von 1/10 dieser Steuer, für jedes Jahr, je nach den Änderungen des jeweiligen Steuerabzugsrechts. Wenn die Wahl zur Besteuerung nach dem Nutzungsbeginn der Immobilie getroffen wird, dann besteht das Steuerabzugsrecht nur für die Jahre, die bis zur Vollendung der Fünf-Jahre - Periode ab deren Nutzungsbeginn übrigbleiben.
Die Steuer, die in diesem Fall abgezogen wird, lässt sich für die restlichen Jahre verfolgen und abwickeln bzw. regeln, welche bis zur Vollendung der Zehn-Jahre- Periode übrigbleiben, ab dem Nutzungsbeginn der Immobilie.
Es ist an dieser Stelle zu betonen, dass als Nutzungsbeginn der Immobilie der Zeitpunkt der tatsächlichen Aufnahme des Mietverhältnisses betrachtet wird. Infolgedessen fängt die Zehn - Jahre - Periode der Abwicklung bzw. der Regelung ab dem Jahr, in dem das Mietverhältnis vorgenommen wurde, nämlich ab dem Datum, das im Mietvertrag als Datum zum Beginn des Mietverhältnisses festgelegt wird, unabhängig davon, ob der Mietvertrag an einem vorigen Datum unterzeichnet worden ist.
Weiterunten werden Beispiele gegeben für die bessere Verständigung der Wahlmöglichkeit zu Versteuerung und des Steuerabzugs für vermietete Gewerbeimmobilien.
Beispiele :
- Unternehmen errichtet im Jahr 2010 vier (4) Geschäfte, um diese zu vermieten. Die USt, womit diese Geschäfte belastet wurden, ist in Höhe von € 20.000. Das Unternehmen hat die betroffenen Geschäfte im Jahr 2011 ohne USt vermietet. Im Jahr 2012 waren die Geschäfte weiterhin vermietet. Das Unternehmen stellt im Jahr 2013 einen Antrag auf die Möglichkeit zur Besteuerung und das Mietverhältnis wird nun der USt unterworfen. In diesem Fall hat das Unternehmen kein Abzugsrecht für die zwei Fünftel (2/5), welche den Jahren 2011 und 2012 entsprechenden, aus dem Grund, dass für diese Jahre die Immobilie für Handlungen bzw. Geschäfte ohne Abzugsrecht (20.000:5=4.000X2=8000) genutzt wurde, allerdings besteht das Recht auf Abzug der USt, welche den drei übrigbleibenden Fünftel (3/5) nämlich 12.000 (4.000X3) entspricht. Die Steuer in Höhe von € 12.000, welche das Unternehmen als abzugsfähig geltend machen wird, muss vom Unternehmen für die restlichen acht Jahre geregelt werden, die bis zur Vollendung der zehn - Jahre - Periode übrigbleiben, ab der Nutzung als steuerbare Handlung bzw. steuerbares Geschäft, zu einem Achtel (1/8) für jedes Jahr (2013 bis 2020).
- Unternehmen hat sich im Jahr 2011 eine neu gebaute Immobilie mit USt von € 50.000 erworben. Das Unternehmen hat das Geschäft im Jahr 2011 und 2012 als "Kleinwarenladen" genutzt (Handlungen bzw. Geschäfte mit und ohne Abzugsrecht), unter Vornahme der vorgeschriebenen Regelungen für diese Jahre. Im Jahr 2013 beschließt das Unternehmen, seine Tätigkeit irgendwo anders zu verlegen, reicht einen Antrag auf die Möglichkeit zur Besteuerung ein und vermietet das Geschäft mit USt. Das Unternehmen besitzt ein volles Recht auf USt - Abzug in Höhe von € 30.000 (50.000:5X3=30.000), die sie verpflichtet ist, in den restlichen acht (8) Jahren (1/8 für jedes Jahr) zu regeln.
Die getroffene Wahl zur Besteuerung kann mit einem entsprechenden Widerrufantrag seitens des Immobilienverwerters aufgehoben werden, für die Gesamtheit der Immobilie oder einen Teil davon, was im betroffenen Antrag ausdrücklich bestimmt werden muss. Der Antrag auf Widerruf wird beim zuständigen Finanzamt innerhalb von 30 Tagen ab dem Beginn der Geschäftsperiode eingereicht und ist seit deren Beginn gültig. Mit einer USt - Erklärung, die innerhalb von vier (4) Monaten ab dem Abschluss der Geschäftsperiode eingereicht wird, innerhalb der (Geschäftsperiode) in der der Widerruf stattgefunden hat, wird die Steuerregelung auf einmal vorgenommen, in Bezug auf die Steuer, die abgezogen wurde und sich auf die übrigbleibenden Zehntel bis zur Vollendung der 10 - Jahres - Periode der Regelung bezieht.
Die USt - Abteilung der jeweiligen zuständigen Finanzbehörde ist dazu verpflichtet, die Anträge auf der Wahl zur Besteuerung einzutragen, sowie die Anträge auf Widerruf in einer Liste, in der auch der Firmenname des Unternehmens, seine Steuernummer, das Datum der Einreichung des jeweiligen Antrags (auf Besteuerungswahl bzw. Widerruf) aufgeführt werden, sowie, falls dies eine Wahl betrifft, welche vor bzw. nach dem Beginn der Immobiliennutzung stattfindet.
Es muss hierzu betont werden, dass es gemäß den Vorschriften des Artikels 63 des USt - Kodexes, wie diese von der Verwaltung interpretiert wurden, keine Stempelsteuer auf die Immobilienmietverhältnisse zu zahlen ist, welche dem USt - Gesetz unterliegen. Infolgedessen haben die Immobilienverwertungsunternehmen, welche die Besteuerung mit USt der Mietverhältnisse von Räumlichkeiten an Handelsunternehmen wählen, aufgrund der in diesem Artikel Erwähnten, keine Pflicht zur Stempelsteuerzahlung für diese Mietverhältnisse.
Vermieter, die den Gegenparteien (Mieter) während des Zeitraumes von 01.01.2013 bis zur Ausgabe dieses Artikels Stempelsteuer angerechnet und dann die Besteuerung mit USt gewählt haben, sind nicht dazu verpflichtet, Stempelsteuer beim griechischen Fiskus abzuführen. Es ist doch selbstverständlich, dass der Vermieter in diesem Fall, den für diesen Zeitraum bereits gezahlten Stempelsteuerbetrag an den Mieter zurückerstatten muss. Mit Absatz 3 des Artikels 33 des USt - Kodexes, womit vorgesehen wird, dass für die Immobilien, für die die Wahl zur Besteuerung vorgenommen wird,: a) es wird eine einmalige Regelung im Falle der Übergabe bzw. des endgültigen Abbruchs der Immobiliennutzung bei zu versteuernden Geschäften innerhalb einer 10 - Jahres - Periode ab dem Beginn der Immobiliennutzung vorgenommen b) Es besteht die Pflicht zur Regelung der Steuer, die bei der Wahl zur Besteuerung abgezogen worden ist, im Falle, dass die Immobilie nicht innerhalb einer 10 - Jahres - Periode ab der Verwirklichung der Ausgabe genutzt wird.
Im Grunde wird eine Unterscheidung bzw. Sonderbestimmung der Regelungsperiode für die Immobilien vorgesehen, welche der Steuer unterworfen werden. Diese sind für einen Zeitraum von 10 Jahren weiter zu verfolgen, im Gegensatz zu den restlichen Investitionsgütern, welche für einen Zeitraum von 5 Jahre weiterverfolgt werden. Infolgedessen, im Falle der Anmietung einer Immobilie, die der Steuer, nach der Wahl zur Besteuerung, unterworfen wird, sofern die Immobilie übergeben wird oder deren Nutzung bei zu versteuernden Geschäften innerhalb einer 10 - Jahres - Periode endgültig abgebrochen wird, wird eine einmalige Regelung vorgenommen, innerhalb des gleichen Jahres, und es wird so betrachtet, dass es bei zu versteuernden und bei steuerfreien Tätigkeiten bzw. Geschäften genutzt wurde.
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